從零到九百億元，在即將邁入千億元規(guī)模的關(guān)口，公募REITs迎來了三周年的里程碑。

作為全國首單標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)業(yè)園公募REITs——國泰君安臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT”）自2022年上市以來，便斬獲了投資人的高度關(guān)注。

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那么運(yùn)營至今，項(xiàng)目整體表現(xiàn)如何？針對擴(kuò)募有何規(guī)劃？是否看好產(chǎn)權(quán)類REITs的未來表現(xiàn)？記者帶著諸多問題，專訪了臨港集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官楊菁。

臨港REIT運(yùn)營保持穩(wěn)健

作為上海市地方國企、臨港新片區(qū)第一個獲批的REITs產(chǎn)品，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT自申報(bào)以來便斬獲了業(yè)界的高度關(guān)注。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的實(shí)際平均出租面積為11.05萬方，平均出租率為98.74%，高于95%的預(yù)期出租率。再就業(yè)績指標(biāo)完成情況來看，其在2022年報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了可供分配金額1345萬元，相較預(yù)期水平超出40%以上，在資產(chǎn)收益方面取得了較好的經(jīng)營業(yè)績和市場表現(xiàn)。

“當(dāng)前，不同板塊公募REITs項(xiàng)目的折溢價(jià)率呈現(xiàn)出了一定的分化趨勢。”臨港集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官楊菁在接受記者專訪時指出，“截至2023年4月底，全市場27單公募REITs的平均溢價(jià)率約8.98%，其中產(chǎn)權(quán)類約14.21%，收益權(quán)類約1.84%。目前，臨港REIT較發(fā)行價(jià)上漲約19.82%，在產(chǎn)業(yè)園REITs中排名第二。不僅如此，得益于做市商制度，公募REITs產(chǎn)品市場流動性較好，臨港REIT掛牌上市以來的平均日換手率高達(dá)4.58%，遠(yuǎn)高于產(chǎn)權(quán)類REITs的平均日換手率。以上數(shù)據(jù)，均進(jìn)一步體現(xiàn)了市場投資人對臨港REIT產(chǎn)品的高度認(rèn)可。”

值得一提的是，針對近期REITs二級市場的大幅波動，楊菁亦釋出了積極樂觀的看法。

“本輪REITs二級市場的調(diào)整既受股票市場逐步升溫影響，也與部分產(chǎn)品經(jīng)營未達(dá)預(yù)期，引發(fā)市場投資顧慮有關(guān)。”楊菁直言，“但臨港REIT的2022年經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)超預(yù)期，故受REITs二級市場整體下行影響較小。”

產(chǎn)權(quán)類REITs表現(xiàn)“亮眼”

綜合一級市場認(rèn)購倍數(shù)、二級市場溢價(jià)率等維度考慮，記者注意到，當(dāng)前產(chǎn)權(quán)類REITs（即產(chǎn)業(yè)園類及倉儲物流類）更受機(jī)構(gòu)青睞。

于一級市場來看，已上市27只REITs的平均認(rèn)購倍數(shù)為86.48倍。其中，產(chǎn)權(quán)類REITs一級市場平均認(rèn)購倍數(shù)為93.40倍。

再就二級市場而言，截至2023年4月底，產(chǎn)權(quán)類REITs較發(fā)行價(jià)上漲約16.8%，高于公募REITs市場8.98%的平均溢價(jià)率。同時，產(chǎn)權(quán)類REITs掛牌上市以來的平均日換手率達(dá)1.99%，高于公募REITs市場1.79%的平均日換手率水平，充分體現(xiàn)了投資人對該品類REITs的認(rèn)可。

產(chǎn)權(quán)類REITs緣何表現(xiàn)占優(yōu)？

“產(chǎn)權(quán)類REITs的底層資產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)中‘創(chuàng)造產(chǎn)值’‘拉動就業(yè)’的核心物業(yè)資產(chǎn)，是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，事關(guān)地區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的成色，肩負(fù)著以產(chǎn)促城、產(chǎn)城融合的發(fā)展使命。”楊菁坦言，“以臨港集團(tuán)為例，其作為以園區(qū)開發(fā)、企業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資為主業(yè)的上海市屬大型國有企業(yè)集團(tuán)，同時也是臨港新片區(qū)開發(fā)建設(shè)的主力軍和全市重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)型發(fā)展的生力軍，重要性不言而喻。”

其次，產(chǎn)權(quán)類REITs的內(nèi)生性增長驅(qū)動力不容小覷。在產(chǎn)權(quán)類公募REITs中，基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)大多能通過主動精細(xì)化的資產(chǎn)運(yùn)營管理，提高底層資產(chǎn)的收益率水平。

再者，產(chǎn)權(quán)類REITs的外生性擴(kuò)募預(yù)期更明確。事實(shí)上，目前已獲批的四單擴(kuò)募REITs的底層資產(chǎn)類型均為產(chǎn)權(quán)類不動產(chǎn)，這充分體現(xiàn)了該類型REITs旺盛的生命力。

“依托于發(fā)起人自身龐大的資產(chǎn)儲備以及強(qiáng)勁的擴(kuò)募預(yù)期，產(chǎn)權(quán)類不動產(chǎn)REIT通過不斷擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能進(jìn)一步提高REITs派息率。”楊菁介紹稱，“根據(jù)海外REITs市場的成熟經(jīng)驗(yàn)，REITs業(yè)績增長的最大驅(qū)動力源于擴(kuò)募帶來的資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張。以美國市場為例，近年來美國REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300至500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%至4%，占年度市場融資總額四到六成，是REITs規(guī)模增長的主要途徑。”

擴(kuò)募已然提上日程

針對市場關(guān)注的臨港REIT擴(kuò)募問題，楊菁表示，40年深耕園區(qū)開發(fā)，臨港集團(tuán)目前已擁有建成物業(yè)近1000萬平方米，在建及新建物業(yè)約1400萬平方米，在資產(chǎn)體量上具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，已形成一批可納入擴(kuò)募的高品質(zhì)資產(chǎn)，成熟運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公、倉儲物流、保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施等種類。

顯然，加入“擴(kuò)募大軍”是必然趨勢。

“目前，臨港集團(tuán)正在全方位組織并加速推動首次擴(kuò)募工作，同時配合上海國資委積極推動國資系統(tǒng)中公募REITs的進(jìn)一步發(fā)展，助力臨港新片區(qū)邁向發(fā)展新高地。”楊菁告訴記者，“在監(jiān)管部門的指導(dǎo)支持下，集團(tuán)將堅(jiān)定不移地運(yùn)用好公募REITs這一創(chuàng)新資本市場工具，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。通過向公募REITs平臺持續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，臨港集團(tuán)將堅(jiān)定不移地做大REITs規(guī)模、做強(qiáng)REITs平臺，為我國公募REITs市場建設(shè)和發(fā)展添磚加瓦。”

聚焦擴(kuò)募，“后續(xù)臨港集團(tuán)將積極探索多業(yè)態(tài)的公募REITs發(fā)行，于合理邊界內(nèi)，考慮將區(qū)位、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)收益特性、運(yùn)營管理邏輯等方面具備一定聯(lián)動性或趨同性的資產(chǎn)納入擴(kuò)募范圍，例如探索在REITs擴(kuò)募中納入物流倉庫、研發(fā)性辦公等不動產(chǎn)物業(yè)。此外，針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的其他資產(chǎn)類型，如分布式光伏、數(shù)據(jù)中心、孵化器、保租房等與臨港REIT首發(fā)所持資產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)模式、運(yùn)營管理模式等方面存在一定差異及創(chuàng)新性，臨港集團(tuán)也在考慮探索論證申請獨(dú)立發(fā)行REITs產(chǎn)品的可能。”楊菁說，“總而言之，從增量管理到存量管理，從資本運(yùn)作到人才培養(yǎng)，從平臺開發(fā)到投管分離，臨港將致力打造基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs全生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展模式。”

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