7月18日，華南城發(fā)布公告稱，其與特區(qū)建發(fā)集團(tuán)簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其全資附屬子公司第一亞太物業(yè)50%的股權(quán)出售予特區(qū)建發(fā)集團(tuán)。

第一亞太物業(yè)主要為華南城提供物業(yè)管理服務(wù)，目前其在管面積為1532萬平米。

買家特區(qū)建發(fā)集團(tuán)是深圳國資委全資附屬公司，其持有華南城29.28%的股份，為華南城主要且單一最大股東。

此次交易對價(jià)為12.6億元，將全部以現(xiàn)金的形式分三期支付。

對于此次交易，華南城表示，將改善集團(tuán)的流動性，并能夠提升目標(biāo)公司的價(jià)值。

時(shí)隔半年，國資再度出手，但華南城的債務(wù)困局依舊沒有解決。

國資股東再掏12.6億

根據(jù)股權(quán)交易協(xié)議，華南城以12.6億元的交易對價(jià)將第一亞太物業(yè)管理有限公司50%的股權(quán)售予特區(qū)建設(shè)發(fā)展投資控股有限公司。

待交割后，華南城將持有第一亞太物業(yè)50%的股權(quán)，而第一亞太物業(yè)將不再為華南城的附屬公司，財(cái)務(wù)業(yè)績將不綜合計(jì)入華南城的財(cái)務(wù)報(bào)表。

據(jù)公告，第一亞太物業(yè)成立于2003年，主要從事物業(yè)管理服務(wù)。

截至2022年3月31日，第一亞太物業(yè)的未經(jīng)審核凈資產(chǎn)為3.75億元，2021至2022年度，第一亞太物業(yè)實(shí)現(xiàn)除稅前凈利潤1.1億元。

截至公告日，華南城持有或開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目面積為2081萬平米，其中1532萬平米由第一亞太物業(yè)及其附屬公司在管。

在股權(quán)交易協(xié)議中，雙方約定，在交割后，華南城將繼續(xù)委聘第一亞太物業(yè)管理華南城的全部現(xiàn)有以及未來的物業(yè)項(xiàng)目。也就是說，第一亞太物業(yè)未來將繼續(xù)與華南城之間的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

買方特區(qū)建設(shè)發(fā)展投資控股有限公司成立于2011年9月，為深圳國資委的全資附屬公司，2016年2月成為深圳市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)運(yùn)營主體。

截至公告日，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)持有華南城29.28%的股份，是華南城的主要也是單一最大股東。

而華南城的第二大股東為持股20.16%的創(chuàng)始人鄭松興以及持股8.35%的騰訊。

根據(jù)公告，此次交易對價(jià)將全部以現(xiàn)金的形式分三期支付，華南城在公告中表示，由于代價(jià)將以現(xiàn)金支付，這一股權(quán)收購將改善華南城的流動性。

不過華南城對這一交易做出了業(yè)績承諾，在未來三年，第一亞太物業(yè)需分別實(shí)現(xiàn)2.28億、2.4億以及2.57億的凈利潤，同時(shí)這一凈利潤在核算時(shí)還需要刨除非經(jīng)常性損益以及買方所引薦的新項(xiàng)目帶來的收益。

而如果第一亞太物業(yè)某一年未能實(shí)現(xiàn)業(yè)績承諾的90%，或者某一期間內(nèi)凈利潤總額小于業(yè)績承諾總額，那么華南城將面臨一定的現(xiàn)金賠償。

與此同時(shí)，此次股權(quán)出售同時(shí)附帶特區(qū)建設(shè)發(fā)展的認(rèn)沽期權(quán)以及華南城的認(rèn)購期權(quán)。

如果未來三年內(nèi)，第一亞太物業(yè)連續(xù)兩年沒能實(shí)現(xiàn)業(yè)績承諾的70%、業(yè)績承諾賠償達(dá)到或超過交易對價(jià)的50%(6.3億元)以及業(yè)績承諾期結(jié)束后及審核報(bào)告刊發(fā)后90日內(nèi)，特區(qū)建設(shè)發(fā)展認(rèn)為持有股權(quán)無法實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，特區(qū)建設(shè)發(fā)展可以以最高14億元的對價(jià)將其持有的全部或者部分第一亞太物業(yè)回售給華南城。

國資16億入股成單一最大股東

這已經(jīng)不是深圳國資第一次對華南城施以援手。

華南城成立于2002年，是最早一批從事商貿(mào)物流行業(yè)的企業(yè)，并于2009年正式在香港上市。

2014年，華南城一度發(fā)展至其高峰期，市值高達(dá)近300億港元。

但近些年，華南城業(yè)績出現(xiàn)下滑，2018年至2020年的三個財(cái)年，華南城凈利潤持續(xù)下滑，由2018財(cái)年的27.82億元下滑至2020財(cái)年的20.4億元。

凈利潤連年下滑的同時(shí)，華南城債臺高筑。截至2021年9月30日，其流動負(fù)債下的貿(mào)易及其他應(yīng)收款、短期借款及境內(nèi)外債權(quán)余額合計(jì)達(dá)到244億元，而其在手現(xiàn)金為82.5億元。

償債壓力下，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)對華南城伸出了援手，2021年12月31日，特區(qū)建發(fā)集團(tuán)以約16.3億元的總對價(jià)購買了其33.5億股股份，并全部以現(xiàn)金支付。

這筆現(xiàn)金也被華南城用于償付債務(wù)及其他用途。

華南城認(rèn)為，國資成為其單一最大股東能夠增強(qiáng)其財(cái)務(wù)實(shí)力及融資能力，能夠幫助華南城降低融資成本、改善債務(wù)結(jié)構(gòu)以及豐富資金渠道等。

不過國資入股并未在短期內(nèi)提振其業(yè)績，截至2022年3月底，華南城在過去一財(cái)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤6.2億元，同比下滑近7成，其營收也較上年度縮水12.5%至83.6億元。

償債高峰即將來臨

國資入股給華南城提供16.3億現(xiàn)金，后又出資12.6億接手其物業(yè)企業(yè)50%的股權(quán)，但華南城的償債資金依舊面臨不小的敞口。

除國資入股帶來的現(xiàn)金外，華南城還在上一財(cái)年內(nèi)通過出西安、鄭州、合肥三地的倉儲物流項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了共計(jì)約30億元的資金回流。

但即使如此，華南城的償債資金依舊不足。

根據(jù)華南城發(fā)布最新一期業(yè)績公告，截至2022年3月31日，其在手現(xiàn)金為46.8億港元、折合人民幣約40.3億元。

同時(shí)，華南城的有息負(fù)債即期部分高達(dá)207.5億港元，折合人民幣約178.5億元。

以此計(jì)算，華南城目前的現(xiàn)金并不能覆蓋其短期債務(wù)，償債資金敞口達(dá)到近140億元。

對于華南城欠佳的流動性，審計(jì)師最終出具帶“與持續(xù)經(jīng)營有關(guān)的重大不確定性”段落的非標(biāo)審計(jì)意見。

即使大股東國資再度馳援12.6億元后，華南城依舊無法對其債務(wù)進(jìn)行覆蓋。

境外債方面，華南城目前存續(xù)有5筆美元債，其中3筆將于年內(nèi)到期。

1月26日，華南城成功將今年2月以及6月到期的兩筆美元債展期至今年8月以及10月，其展期后的兌付期依舊在2022年下半年。

算上這兩筆債券，今年下半年，華南城的到期美元債數(shù)量達(dá)到3筆，本金金額總計(jì)為9.7億美元，約合人民幣65.5億元，華南城的償債高峰即將來臨。

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