所謂“售后包租”，是指開(kāi)發(fā)商將房屋出售給買方，但買方并未實(shí)際使用房屋，而是與開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)簽訂了包租協(xié)議，或者在包租期間用租金抵消部分房?jī)r(jià)，或者收取一定的租金回報(bào)。目前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)承諾，這種投資絕對(duì)是一個(gè)投資回報(bào)率高、風(fēng)險(xiǎn)為零的項(xiàng)目，引起了許多投資者的關(guān)注。但是“售后包租”的銷售模式對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)還是有風(fēng)險(xiǎn)的。專家建議，入市要謹(jǐn)慎，投資前要仔細(xì)調(diào)查。

關(guān)于售后包租，無(wú)一例外，開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)公司交房后經(jīng)營(yíng)不好，業(yè)主回不來(lái)本金。現(xiàn)在的售后包租和往年不一樣。前些年有開(kāi)發(fā)商直接簽租船協(xié)議，現(xiàn)在找第三方公司簽委托運(yùn)營(yíng)協(xié)議。其實(shí)第三方公司還是被開(kāi)發(fā)商或者關(guān)聯(lián)企業(yè)控制的。

目前很多售后包租公司都是項(xiàng)目公司，甚至是空殼公司，往往是以經(jīng)營(yíng)某個(gè)項(xiàng)目為目的而注冊(cè)的，有的還裝扮成某個(gè)集團(tuán)的公司。其實(shí)他們往往是有限責(zé)任公司，抗風(fēng)險(xiǎn)能力其實(shí)很低。簽合同時(shí)甚至聲稱代表開(kāi)發(fā)商，或者開(kāi)發(fā)商指定怎么做，但實(shí)際上一旦操作不好，開(kāi)發(fā)商就會(huì)躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，開(kāi)發(fā)商會(huì)利用合同的相對(duì)性，不承擔(dān)任何責(zé)任。

國(guó)家之所以禁止售后包租，正是因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)高，市場(chǎng)的培育和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)受一系列因素的影響和決定，很多開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有這個(gè)能力。如果購(gòu)房人是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商售后可以出租而買房，他希望以后做一個(gè)掙錢的租房人和租房人，把寶押在開(kāi)發(fā)商身上，有時(shí)會(huì)損失慘重。

對(duì)于售后租賃的樓房，一旦后期運(yùn)營(yíng)不好，買家不僅會(huì)損失后期收入，房子的價(jià)值也會(huì)貶值，甚至?xí)緹o(wú)歸。這時(shí)候開(kāi)發(fā)商往往會(huì)忘得一干二凈，運(yùn)營(yíng)公司可能實(shí)際上根本沒(méi)有資金能力，即使勝訴也很難執(zhí)行，有的甚至遭遇運(yùn)營(yíng)公司申請(qǐng)破產(chǎn)，買家后期利益得不到保障。

售后包租項(xiàng)目的類型一般在集中，的商務(wù)旅游地產(chǎn)，很多開(kāi)發(fā)商在那里玩售后包租，甚至把售后包租變成營(yíng)銷宣傳的熱點(diǎn)，即買家購(gòu)買商務(wù)或旅游地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)考慮后期運(yùn)營(yíng)和后期收益的痛點(diǎn)，在銷售時(shí)承諾售后包租，以此解惑。購(gòu)房者買房一定不要盲目聽(tīng)信，要謹(jǐn)慎。

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